近日，星光耀城市综合体开发基金Ⅱ期投资者现身复星集团总部维权，曾号称要做“中国铁狮门”的星浩资本再次被推入舆论旋涡。
对于维权事件的处理结果以及地产业务的运营情况，复星集团相关品牌负责人回复《中国经营报》记者称：“星光耀城市综合体开发基金Ⅱ期为星浩资本年设立，依据有限合伙协议设立的股权类平行基金(无固定收益承诺)，目前所投资的城市综合体项目开发建设及运营正常，同时按照相关流程，星浩资本正在与该基金的投资人，就基金退出方案等事宜进行积极协商。”
不过，记者走访中了解到，星浩资本投资的真如星光耀城市综合体项目，在年初出让就已斩获土地，然而时至今日，商场和写字楼仍处于施工阶段。其中，商场当前正在招租中，预计年底开业，而写字楼还有大量房源等待出售。该项目由此被外界质疑开发进度缓慢。
一位不愿具名的房产机构负责人对记者表示：“目前，复星地产依托‘保险+投资’的布局，着力打造整合保险、产业、地产多维资源的‘蜂巢城市’，理念是好的，但是很多概念并未真正落地，所以项目运营难言成功。”
商业项目开发运营遇困
近日，相关媒体报道称，复星集团总部遭遇投资者维权，原因在于投资多年的星光耀城市综合体开发基金Ⅱ期因销售不利，未能给基金投资者提供良好回报且难以实现退出。
记者随即赶到位于上海市黄浦区中山东二路上的BFC时，维权的投资者已经散去，现场一名围观者告诉记者，维权的投资者大约数十人，情绪较为激动，破坏了大厅里一处用于宣传的展板。
据了解，投资者维权的对象为星光耀城市综合体开发基金Ⅱ期，是星浩资本依据有限合伙协议设立的平行基金，星浩资本所控股的星浩(芜湖)股权投资基金管理有限公司为该基金的普通管理人。
而成立于年的星浩资本，由复星的郭广昌、易居中国的周忻、金地集团原董事高级副总裁赵汉忠发起创建，同时也吸引了马云、史玉柱等多位中国顶尖企业家的资本和资源。
公开资料显示，星浩资本主要针对商业项目，其先后一共管理了三只房地产基金，分别为星光耀Ⅰ期、Ⅱ期和Ⅲ期基金，总规模达93亿元。其中，Ⅱ期基金于年11月完成封闭，56位有限合伙人合计认缴总额18.16亿元，投资组合包括上海真如、苏州、上海沪太路以及泉州四个星光耀广场。
Ⅲ期为结构化房地产基金(固定收益类+优先股+股权类)，其中股东收益类存续期为2+0.5年，优先股存续期为3+0.5+0.5年，股权类存续期为5+1年，合计认缴总额37亿元人民币。该基金于年11月28日完成封闭，投资组合为上海沪太路、泉州、台州、宁波余姚西环以及宁波余姚兰江五个星光耀广场。
年2月，上海真如城市副中心A1、A2地块出让，星浩资本旗下的上海馨堃投资管理有限公司、领弘有限公司联合体以17亿元底价竞得，折合楼板价约为元/平方米，后开发为真如星光耀综合体。
近日，在位于上海市普陀区的真如星光耀项目现场，记者看到，商场和写字楼外立面已经建造完毕，但仍被蓝色围挡遮住，正在进行楼内和室外地面的施工，只留出一个小门供人员、车辆进出。现场施工工人告诉记者，预计年底前可以完工。而与之一街之隔的住宅项目星光域雅苑已经交付入住，小区门口不时有车辆出入。
在项目接待中心，负责写字楼业务的销售人员告诉记者：“目前暂时没有出售计划，具体时间要等公司通知，预计均价会在5万元每平方米左右，面积段约为~平方米。”而在另一栋写字楼的星光耀广场商管办公室，记者被告知，现阶段商场仍在招租，其中餐饮部分平方米以上的大面积铺位剩余数量不多，商场预计年底开业。
记者查询网上房地产了解到，截至8月28日，真如星光耀广场(备案名：星光域雅苑)在年10月至年1月共5次取得预售许可证，总套数为套，可售46套，其中住宅套，可售仅1套。同时上海星光耀广场(二期)在年5月11日取得套非住宅房源的预售许可证，至今仍未有房源销售。
财经评论员严跃进表示，真如商业地产项目一直面临尴尬，难以运营起来。对于真如来说，此类商业氛围缺失，也会影响到很多地产开发商经营。类似商业项目开业较为缓慢，交付时间延长，都说明企业投资信心不足，或者从侧面说明很多企业还在坐等地价上涨或者规划调整，否则项目经营会有压力。
而位于上海市静安区沪太路上的星光耀广场是星浩资本首个纯商办类的项目，也是第一个与外部开发商进行合作的项目。年5月16日上午，上海市闸北区沪太路街坊87丘地块被星浩资本联合绿地集团以13.亿元的底价竞得。
根据《时代周报》报道，由星浩资本联手绿地集团运作的“大宁星光耀广场”于年因为光大安石的介入，商业部分已经贴上“大融城”的标签。年1月，光大安石持股14.28%的嘉宝集团出资4.5亿元投资上海光翎投资中心，后者共募集资金32亿元，全部用于投资大宁星光耀广场。
年8月28日下午，记者走访项目看到，大融城商场已开业，商铺入驻率较高，仅有个别商铺在装修中，不过商场人流量并不大。
网上房地产信息显示，截至8月28日，大融城(备案名：绿地星光耀广场)总套数为套，均为非住宅，目前可售套，已售套。分时间来看，年1月售出10套，年1月售出25套，年5月售出套，其他月份均为0套。
同时记者走访中注意到，商场一侧伫立着4幢办公楼，其中1号楼一侧立有“链尚国际大厦”字样。据前台介绍，该幢办公楼已经满租，且目前已投入使用。而2号楼则大门紧闭，门上贴有“上房物业服务大融城服务中心封条”字样的纸条已经残破褪色，透过窗户未看到施工痕迹。3号楼则正在进行内部装修，4号楼已投入使用。附近保洁人员告诉记者，目前仅有1号楼和4号楼晚上会亮灯。
地产业务被边缘化？
事实上，星光耀城市综合体开发基金Ⅱ期遭遇维权已非首次。根据本报此前报道，由于大幅下调预期收益，星浩资本也曾遭到投资者的集体发难。
一位私募基金创始人在接受记者采访时提出：“证券类私募整个操作过程都是封闭运作，募集期有银行监管，中间环节在证券公司账户上也有银行进行监管，每周还要向客户提供上一周的净值盈亏。而股权类和其他类私募，不管是进入企业还是房地产项目，募集期和清算期可以监控，而中间环节监控难度很大，不是闭环的，所以容易出现问题。”
同时，多位受访人士对记者表示，在庞杂的复星体系中，房地产业务曾扮演举足轻重的角色。据了解，早在4年，复地就曾登陆香港联交所主板上市，成为第二家在港上市的内地房地产企业。后因股价被低估等原因，于年5月撤销在香港联交所的上市地位，成为内地首家在港退市的房企。
此前，克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出：“虽然复地年成功退市，但其融资环境并没有随之得到改善。伴随销售规模逐步收缩，加之母公司复星国际的各项支持逐步减少，复地也在不断探寻新的融资渠道。”
事实上，退市之后的复地，发展规模呈收缩之势。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从前几年的发展来看，无论是拿地动作还是销售业绩，均有所放缓。
根据克而瑞的统计数据，企业新增拿地面积呈现断崖式下滑，规模萎缩较为明显，呈现淡出趋势。~年，复地新增土地面积从万平方米降至78.68万平方米。年在公开市场无新增项目。
同时，克而瑞统计数据显示，1年~年，复地的销售金额分别为.33亿元、.48亿元、.39亿元、.12亿元、.68亿元，一直徘徊在百亿元左右，直到年企业的销售权益金额才上升至.2亿元。但作为曾经的TOP10老牌房企，其销售金额及面积已明显跌出房企前列。
值得注意的是，复地私有化后，复星集团为复星地产找到了新方向，即复星集团综合性的房地产投资和投资管理平台，对接多渠道资金，以“蜂巢城市+全球布局”为核心战略，以“金融化、全球化、产业化”为特质，致力于成为全球领先的地产投资人和资产管理者，业务覆盖地产投资、地产开发、资产管理、基金管理，以及房地产服务等房地产全产业链条，拥有复地、星豫、星健、星泓、星景、策源、高地、星纬，以及IDERA、ResolutionProperty、RioBravo、FosunEurasia等多家平台，形成多业态的房地产投资和管理能力。
不过，接近复星地产的市场观察者对记者分析称：“地产业务在整个复星体系中已被边缘化，其原因在于：首先，复星持续加码医药、保险等领域的投资布局，也投入了大量的现金流，房地产发展相应受到掣肘；其次，复星地产战略上出现了失误，旗下项目多位于三四线城市，开发周期长，也沉淀了大量资金。”
严跃进表示，对于此类房地产业务来说，确实有压力。当前很多企业都在提千亿目标，其实就说明中型偏大的企业这两年竞争激烈。对于复星来说，多元化操作中，其实更擅长做资本，而在类似招商和营销等方面，还需要充实更多的人才资源。
（来源：中国经营网）
