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余姚法院又一篇案例荣登年度《最高人民法院公报》12期是近年来我院第五个入选公报的案例
《最高人民法院公报》（以下简称《公报》）是最高人民法院的官方文献汇编，是最高人民法院公开发布司法解释、司法文件、典型案例等各类重要司法信息的权威载体，其中案例是最高人民法院正式选编的各级人民法院适用法律和司法解释审理各类典型案件的裁判范例。
该精品案例出自我院顾宏斐法官
夏某诉余姚天天房地产有限公司
商品房预售合同纠纷案
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
原告：夏某，男，住浙江省余姚市。
被告：余姚天天房地产开发有限公司。
法定代表人：董某，该公司董事长。
原告夏某因与被告余姚天天房地产开发有限公司商品房预售发生合同纠纷，向浙江省余姚市人民法院提起诉讼。
原告夏某诉称：原、被告于年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告应当在年9月30日前将某房产交付原告使用。如逾期交付：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。年9月30日，原、被告在交房过程中达成补充约定，房屋渗水问题维修好后再交房。因为房屋存在外墙渗水，即使交付原告也无法装修，无法达成合同目的。后被告迟迟未修复房屋，未通知原告交房，也未办理任何交房步骤与手续，故被告一直未完成向原告交房。起诉请求判令：一、要求被告尽快为原告办理某房产交房手续，并按照《商品房买卖合同》第十条约定承担出卖人逾期交房的违约责任赔偿元*5?*天=元；二、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告按房款的日万分之五向原告支付截至判决之日的逾期交房违约金（自年10月1日起至年12月31日，暂计元*5?*天=元）；二、判令被告按房款的日万分之二向原告支付截至判决之日的逾期交付权属证书的违约金（自年12月31日起至年12月31日，暂计元*2?*天=元）；三、判令被告立即向原告交付上述房屋并立即配合办理过户手续；四、本案诉讼费由被告承担。
被告余姚天天房地产开发有限公司辩称：被告未构成逾期交房，本案所涉房屋于年8月2日完成竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，被告于年9月19日书面通知原告交房并办理相关手续，因此被告已经按照商品房买卖合同的约定，履行了交付义务。事实上是原告未按照合同约定履行收房义务，原告对涉案房屋质量瑕疵的异议不能构成原告拒绝收房的正当理由，原告未在合同约定的期限内办理房屋交接手续，没有事实和法律依据，也不符合双方合同的约定。本案所涉的《商品房买卖合同》及附件一到附件九均合法有效，系原、被告双方真实意思表示，且附件八和附件九分别在文首设有特别提示条款，因此合同附件双方也应当执行。《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告不能拒绝接受房屋交付，被告不承担逾期交付的责任。但是原告一直以房屋质量瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续，而质量瑕疵可通过保修解决，事实上被告也已经尽到保修义务，质量瑕疵已经修复。因此至今未予交房的过错在于原告，被告不构成逾期交房，不需承担逾期交房的违约责任，也不需承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任；退一步讲，即使被告构成逾期交房，原告仅对房屋质量提出异议，违约金标准应按照已付房屋价款元为基数计算，车位款元不应作为违约金计算基数。且双方约定的违约金明显过高，被告要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九的约定，原告也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任，以及被告逾期交付，但原告要求继续履行合同的，被告承担的违约金最高不超过原告已付房款的10%。
浙江省余姚市人民法院一审查明：
原、被告于年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同第九条约定被告应当在年9月30日前将某房产交付原告使用。合同第十条约定被告逾期交房的违约责任逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十六条约定被告承诺于年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
原告分别于年10月14日、年12月31日分两次共向被告支付房款共计元。
年6月17日，被告组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于年8月2日完成房屋建筑工程竣工验收备案。年9月19日，被告向原告发送《入伙通知书》，通知原告于年9月30日9时30分办理交房手续。
年9月30日交房过程中原告发现①厨房下水管边渗水及顶部渗水，②东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，③次卧东南角边疑似渗水，上述问题记载在某房产交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，原告在业主签名处签名。被告工作人员在备注栏记载“重点
